Hipoteca con bitcoin: en EE. UU. sí, aquí todavía no

En Estados Unidos ya se puede contratar una hipoteca aportando bitcoin como garantía, sin vender ese bitcoin. Coinbase y el prestamista Better pusieron el producto a disposición general en agosto de 2026. En Europa no se puede, y MiCA no es el motivo: el motivo está en cómo se calcula una hipoteca europea.

Qué han lanzado exactamente Coinbase y Better

Better concede el préstamo, Coinbase custodia la garantía. Usted pignora bitcoin o USDC y lo emplea en lugar del ahorro para la entrada. El préstamo en sí es una hipoteca estadounidense corriente: The Block escribe que la primera carga está montada como una «standard conforming mortgage under Fannie Mae guidelines», dentro de las reglas existentes y no al margen de ellas.

El punto que importa: usted no vende su bitcoin. Bitcoin Magazine cita a las partes diciendo que el prestatario puede pignorar sus monedas «without having to sell it or face margin calls». Quien compró en 2020 y ahora quiere una casa no tiene que provocar una venta tributable para reunir la entrada.

La demanda existía antes de que el producto abriera. La lista de espera representaba más de 260 millones de dólares de volumen de préstamo previsto, según The Block. De esa lista, el 76 % ya era miembro de Coinbase One y el 60 % dijo querer comprar vivienda en seis meses. Better afirma que el 41 % de sus clientes aprobados supera el filtro de ingresos y solvencia, pero no tiene efectivo suficiente para la entrada. Ese es el hueco que cierra este producto.

Los miembros de Coinbase One reciben además un abono del 1 % del importe hipotecario, con un máximo de 10.000 dólares, aplicado a los gastos de cierre.

El producto solo está disponible en Estados Unidos.

Por qué esto no funciona en Europa

El malentendido es que el obstáculo es la regulación cripto. No lo es. Una hipoteca europea está limitada por sus ingresos, no por su garantía. Cuánto puede pedir prestado se deriva de las normas de concesión; el valor del inmueble y de las garantías fija, como mucho, un techo por encima. Un montón de bitcoin no amplía, por tanto, su capacidad de endeudamiento, ni siquiera allí donde un prestamista lo aceptara.

Y aceptarlo apenas lo aceptan. En el mercado neerlandés —el que podemos documentar— tanto De Hypotheekshop como Vastgoed Actueel escriben que «solo unos pocos financiadores aceptan cripto como fondos propios». La vía habitual es un rodeo: vende su cripto, deja que los euros lleguen a una cuenta bancaria corriente y los aporta como fondos propios. Incluso entonces la aceptación varía según el prestamista, y debe poder acreditar el origen.

Los ingresos por operar con cripto en general no cuentan en absoluto. Ambas fuentes señalan que los prestamistas suelen dejarlos fuera: son demasiado irregulares para sostener un compromiso a treinta años.

Las reglas difieren según el país. Compruebe qué dicen su prestamista y su supervisor antes de dar por hecho que lo anterior le aplica.

Qué sí cambia MiCA aquí

MiCA hace trazable el origen de los criptoactivos: una plataforma autorizada sabe quién es usted y de dónde vienen sus monedas. Eso toca justo el punto en el que hoy se atasca un notario o un banco en el rodeo anterior: la pregunta de dónde procede ese dinero. Ambas fuentes neerlandesas lo señalan como la vía más probable por la que la cripto se acepte con el tiempo más fácilmente como fondos propios.

Eso es distinto de bitcoin como garantía. La trazabilidad suaviza el rodeo; no hace posible la construcción estadounidense.

Qué plataformas tienen autorización MiCA y qué cubre esa autorización en cada una está en nuestro dossier MiCA.

El riesgo que no cabe en el titular

Un préstamo con bitcoin como garantía es una posición apalancada, aunque nadie la llame así. Si el precio baja, baja la cobertura. El producto estadounidense se ofrece con la promesa de que no habrá llamada de margen, pero las condiciones bajo las que eso se sostiene están en el contrato, no en la nota de prensa, y nosotros no hemos visto esas condiciones.

Dos cosas que cede en cualquier caso:

• Las llaves. La garantía pignorada está en manos del custodio, no en las suyas. Es lo contrario de la autocustodia.
• La libertad de vender. Mientras el préstamo esté vivo, no puede salirse sin más si cambia de opinión.

Quien prefiera mantener su bitcoin en propia mano, que lea antes cómo funciona la autocustodia.

¿Y los impuestos?

En la mayoría de los países europeos la cripto entra en el patrimonio gravable o en el régimen de ganancias patrimoniales, incluso pignorada, y una deuda puede compensarla o no. Las reglas varían según el país y esto no es asesoramiento fiscal. Consulte a su administración tributaria antes de actuar.

Preguntas frecuentes

¿Puedo comprar una casa con bitcoin en Europa?

No directamente con bitcoin como garantía. La vía practicable es vender, dejar que los euros lleguen a una cuenta bancaria y aportarlos como fondos propios; e incluso así no todos los prestamistas lo aceptan.

¿El bitcoin aumenta mi hipoteca máxima?

No. El máximo se deriva de sus ingresos. El patrimonio puede ayudar con la entrada, pero no amplía la capacidad de endeudamiento.

¿Cuentan los ingresos por operar con cripto?

Por regla general, no. Los prestamistas suelen dejarlos fuera.

¿Tengo que vender mi bitcoin para la entrada?

En Estados Unidos, con este producto ya no. En Europa, vender y convertir a euros es hoy la vía habitual.

¿Llegará esto a Europa?

No se ha anunciado nada. El producto solo está disponible en Estados Unidos.

Qué conviene retener

El mercado estadounidense resuelve un problema real: gente con patrimonio en bitcoin pero sin efectivo para la entrada. Ese problema también existe en Europa, pero la respuesta aquí no está en la garantía, sino en las normas de concesión, y esas no cambian porque se lance un producto cripto.

Si quiere comparar dónde comprar y custodiar bitcoin en la UE con una plataforma autorizada, ponemos las siete mayores una al lado de otra en nuestra página de comparación.